Implicaciones para un arrendador con la expedición de la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
¿Cuáles son las implicaciones para un arrendador con la expedición de la Ley Nacional de Extinción de Dominio?
El pasado lunes 12 de agosto entró en vigor la Ley Nacional de Extinción de Dominio, en adelante la “Ley”; misma que viene a abrogar la antigua Ley Federal de Extinción de Dominio.
A raíz de la entrada en vigor de la Ley consideramos oportuno plasmar en el presente boletín las implicaciones que esta trae consigo por lo que se requiere conocer que se entiende por la expresión extinción de dominio, la cual se entiende como:
“La pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes que dicha Ley determina, es decir los relacionados de manera directa o indirecta en la comisión de ciertos delitos, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario, poseedor o ni para quien, por cualquier circunstancia detente los citados bienes.”
Es decir, los bienes cuyo dominio se declare extinto no otorgarán a su propietario o poseedor retribución de ningún tipo.
Ahora bien, la extinción de dominio procederá sobre aquellos bienes de carácter patrimonial que, entre algunas otras características: (i) su legítima procedencia no pueda acreditarse, o bien sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos, (ii) provengan de la transformación del producto, instrumentos u objeto material de hechos ilícitos, (iii) su procedencia lícita fuera utilizada para ocultar otros bienes de origen ilícito, (iv) su titular no acredite la procedencia lícita, (v) sean utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad o tampoco hizo algo para impedirlo.
En cuanto a los hechos ilícitos, referidos en el párrafo anterior por los que la autoridad pudiera declarar la extinción de dominio sobre bienes de particulares, se encuentran los siguientes:
- Delincuencia Organizada
- Secuestro
- Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos
- Delitos contra la salud
- Trata de personas
- Delitos por hechos de corrupción
- Encubrimiento
- Delitos cometidos por servidores públicos
- Robo de vehículos
- Recursos de procedencia ilícita
- Extorsión
Una vez explicadas las causas que pudieran generar la perdida de la propiedad de bienes de los particulares, nos permitimos realizar ciertas recomendaciones cuya atención podría facilitar que la autoridad presumiera la buena fe en la adquisición y destino de estos:
- En caso de tener interés en adquirir una propiedad, asegurarse que los contratos correspondientes sean redactados de tal manera que conste en ellos una fecha cierta y anterior al hecho ilícito, ya que un contrato bien estructurado puede llegar a ser la prueba de peso para probar la buena fe ante el juzgador, por lo que debe ser realizado por profesionales;
- Si ya se cuenta con contratos celebrados, se sugiere sean sometidos a revisiones por abogados expertos en la materia a fin de verificar cuenten con las diversas imposiciones que la Ley señala;
- Una vez que se tenga completa de certeza de que los instrumentos contractuales cumplen con lo señalado por la Ley, gestionar su protocolización ante un fedatario público;
- A fin de dar certeza a la fecha cierta de los contratos se recomienda diligenciar su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad; cabe destacar que para dicha inscripción el documento debe contar también con ciertas características que dicha institución requiere para darle trámite;
- Solicitar la asesoría de abogados en las áreas de prevención de lavado de dinero y sector inmobiliario quienes conocen exactamente las características que los contratos deben cumplir;
- Pagar de manera oportuna los impuestos y contribuciones que causen los hechos jurídicos;
- Tener escrituras donde conste que el bien fue adquirido lícitamente, por lo que en caso de no contar con estas es imprescindible acudir ante un fedatario público a realizar la protocolización que corresponda, solicitando a un abogado especializado en el tema que examine el proyecto que protocolizará la notaría;
- Para el caso de posesión, hacerse de documentación donde se refleje que esta ha sido ejercida de forma continua, pública y pacífica por lo que en caso de no contar con ella solicitar el apoyo de un experto en el tema a fin de cuidar las peculiaridades que dicha documentación debe contener;
- En el último de los casos, una vez iniciado el juicio para la extinción de dominio contar con la asesoría legal experta en la materia, a fin de generar una defensa y estrategia adecuada que demuestre a la autoridad el impedimento que se tuvo para conocer que el bien fue utilizado para o en un hecho ilícito, así como para enterarla de la razón por la que se estuvo impedido a dar aviso oportuno, en caso de tener conocimiento del hecho ilícito.
Cabe destacar que aun que el decreto otorgó a las legislaturas estatales un plazo de 180 días para armonizar su legislación, no se deben dejar de atender las disposiciones de la nueva Ley, por lo que a fin de generar seguridad jurídica en la propiedad sugerimos tomar en cuenta las recomendaciones enlistadas.
A manera de conclusión la mayor implicación de esta Ley para un arrendador o poseedor es la posible pérdida de su derecho a favor del Estado a consecuencia de actos cometidos por terceras personas, y en el mejor de los supuestos en caso de que una vez en juicio el juez declare improcedente la acción de extinción de dominio, ordenará la devolución de los bienes que no hayan sido vendidos aún; por lo que hace a los que ya no se encuentren en su poder, únicamente hará entrega de su valor actualizado, con los intereses, rendimientos y accesorios en cantidad líquida, es decir aquel monto que haya obtenido el Estado de su venta y no aquel que el propietario o poseedor declarara que tenían dichos bienes.
Nos encontramos a su entera disposición para atender cualquier duda o comentario respecto del presente boletín, así como para asesorarlo en cuanto a la revisión o redacción de instrumentos que protejan su patrimonio.
CIG Consultores®
Reformas a legislación de la cerveza artesanal.
El día 4 de julio del presente año fueron reformados para el estado de Baja California algunos artículos de la Ley para la Venta, Almacenaje y Consumo Público de Bebidas Alcohólicas del Estado de Baja California, en adelante la Ley, estas reformas se encuentran relacionadas con la cerveza artesanal y sus productores, tema que en el estado de Baja California, específicamente en la ciudad de Tijuana se ha popularizado exponencialmente, los cambios más destacados son los siguientes:
- Se modificó la definición de microcevecería, a esta le fueron incluidas las palabras bebidas alcohólicas, lo que dejó de encasillar a dicho giro con la cerveza artesanal y expandiendo su mercado consumidor.
- Anteriormente el estado procuraba el otorgamiento de permisos a precio preferencial para microcervecería, sala de degustación para la venta exclusiva de cerveza artesanal y boutique de cerveza artesanal, pero con las reformas realizadas se creó cierta obligatoriedad para su otorgamiento, toda vez fue sustituida la palabra procurará por la palabra garantizará.
- Fue creada la posibilidad de que los giros de microcervecería, sala de degustación para la venta exclusiva de cerveza artesanal y boutique de cerveza artesanal, puedan comerciar sin costo adicional, vinos de mesa producidos y con registro fiscal del estado de Baja California; dicho permiso deberá ser resuelto por la autoridad dentro de los 60 días naturales siguientes a su presentación, entendiéndose como otorgado al concluir dicho término sin que hubiera respuesta por parte de la autoridad.
Por último, cabe destacar que dichas reformas entraron en vigor al día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Estado.
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Iniciativa para redefinir la valuación del valor comercial de un inmueble para el ISAI.
Recientemente se presentó una iniciativa de reforma a la Ley de Hacienda Municipal del Estado (Ley) en el congreso local que impactaría la determinación del impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) en los municipios de Baja California.
La reforma vendría a retirar facultades discrecionales a los servidores públicos y así justifica la diputada Rocío López Gorosave su iniciativa de reforma, la legisladora perteneciente a la fracción del Partido de la Revolución Democrática considera que el artículo 75 Bis B de la Ley cede camino la evasión fiscal y a la corrupción.
El fondo de la iniciativa versa sobre la determinación del valor comercial de inmuebles para el traslado de su dominio, actualmente la Ley contempla tres métodos o enfoques: (i) comparativo de mercado, (ii) de costos y (iii) de ingresos; y el numeral 75 Bis B en un párrafo que se propone derogar le otorga al valuador en función la opción de aplicar “todos o algunos” en la conclusión del valor comercial. Esta capacidad dada al valuador desemboca en que cada uno de ellos puede llegar a un resultado diferente con respecto a la base gravable que se le impone al contribuyente, lo que ilustra un proceso de determinación del tributo sin equidad calificada por dejar al arbitrio del perito que enfoques aplicar y desaplicar.
Tomando la perspectiva del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y los estándares del International Valuation Standards Council (IVSC, por sus siglas en inglés), “la emisión de dictámenes valuatorios tienen que contar con certeza jurídica y transparencia” (INDAABIN, 2019), cualidades que Rocío López Gorosave considera inexistentes dentro de la actual metodología valuadora contemplada en la Ley, máxime cuando la valuación es precisamente la base para la determinación de una contribución fiscal. Por consecuencia, la iniciativa de reforma busca redefinir la forma de determinar el valor comercial comentado con la intención de ceñir a los valuadores a observar la metodología aprobada en los reglamentos aprobados y publicados para tales efectos en el Periódico Oficial del Estado.
Nos encontramos a sus órdenes para la aclaración de cualquier duda o la recepción de comentarios acerca del presente comunicado.
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